أغراض التقييم العقارى
ويعتمد الغرض من التقرير على الأسباب التى دفعت الجهة طالبة التقرير لطلبه من خبير التقييم العقارى المعتمد من الجهات الرسمية فى كل دولة (الهيئة العامة للرقابة المالية فى مصر).
الغرض الشائع لطلب تقرير التقييم العقارى هو الحصول على تمويل عقارى سواء لشقة سكنية أو فيلا أو محل تجارى أو وحدة إدارية أو أخرى.
غير أنه يوجد أسباب كثيرة لطلب التقرير منها على سبيل المثال الفصل فى حالات الميراث بين الورثة.
وعلى الرغم من عدم إنتشار ثقافة إختيار خبير تقييم عقارى كجهة محايدة للفصل فى قيمة الأصول العقارية فى حالات الميراث أو المنازعات، إلا أنه مع تأزم الأوضاع والوصول إلى التقاضىـ غالباً ما تتطلب المحكمة إجراء تقييم للأصول العقارية، وتعتد المحكمة بتقرير خبير التقييم العقارى فى تحديد قيمة الأصول العقارية فى معظم الحالات.
ويلاحظ المتابعون لمجال التقييم العقارى فى مصر خاصة وفى الدول العربية والعالم أن الإقبال على إعداد تقارير التقييم للأصول العقارية فى إزدياد بشكل كبير خاصة مع إنتشار التعريف بأهمية هذا المجال فى شتى المجالات، وهو ما يتبين من توسعه ليشمل أشكالاً جديدة من أغراض التقييم مثل الفصل فى المنازعات وبناء الشراكات وتحديد الخيارات المثلى للإيتثمار وغيرها.
وقد أثبت التقييم العقارى أنه الأفضل فى حالات كثيرة نظراً لإعتماد منهجية علمية فى إجراء التقييم ودراسة جميع المؤثرات وإستخدام طرق التقييم المختلفة.
ويمكن توضيح أغراض التقييم - على سبيل السرد وليس الحصر - كما يلى:
أغراض التقييم :
- تحديد قيمة الأصول العقارية بطلب من البائع.
غالباً ما يكون البائع على دراية بقيمة الأصول المملوكة له، ولكن فى بعض الحالات يطلب البائع إعداد تقرير تقييم بسبب عد تواجده أو معرفته الكافية بالسوق مع وجود تضارب فى القيم والأسعار فى المنطقة المحيطة بالأصل.
- مساعدة المشترى لتقدير السعر العادل للشراء.
يطلب المشترى تقرير التقييم العقارى ليتمكن من تحديد السعر العادل والمناسب الذى يدفعه فى شراء العقار، على سبيل المثال لو أن المشترى مؤسسة أو شركة فيكون من الأفضل لجهة الإدارة التى لها حق الشراء أن تطلب إجراء تقييم رسمى من جهة مختصة لتلافى أية مشاكل قد تحدث نتيجة إتخاذ قرار الشراء بسعر محدد.
- تحديد قيمة الأصول العقارية كجزء من ميراث أو تركة.
- تقييم الأملاك عند حالات الطلاق و قسمة الأملاك بين الزوجين .
- تقييم الأملاك في أثناء القضايا بين الأطراف المتعددة .
تقييم الأصول العقارية من الميراث من أفضل الطرق لحل خلافات الورثة التى تبدأ مع تقدير تلك الأصول من جانبهم، وحتى بدون خلافات فإن الأفضل هو الحصول على تقرير رسمى من خبير تقييم عقارى معتمد من الجهات الرسمية (الهيئة العامة للرقابة المالية فى مصر).
ويسرى هذا الوضع على حالات الطلاق والتقسيم بين الشركاء والفصل فى القضايا والخلافات.
- تحديد الإيجار المطلوب من الأملاك والأصول العقارية كنسبة من قيمتها.
يفيد التقييم العقارى الجهات فى تقدير قيمة الإيجار المطلوب فى حالة التأجير للغير، خاصة لو أن الجهة طالبة التقرير هى جهة حكومية ما يساعد على تحقيق مبدأ الشفافية لدى الإدارة العليا وتلافى شبهة وجود مصالح شخصية.
- تحديد قيمة الأصول فى حالات الإستثمار والإندماج أو الفصل بين الشركات أو التصفية والإفلاس.
يتم طلب تقرير التقييم فى معظم الحالات مثل (تقدير قيمة جزء أو كل لأصول عقارية للتبادل بين الأطراف / أصول عقارية يتم تبادلها عند دمج أو تصفية أو إفلاس مؤسسات وشركات / تقدير قيمة أصول لبيعها أو إستغلالها فى التوسعات المستقبلية للنشاط).
- تحديد قيمة التأمين الواجب على الأملاك .
تعتد شركات التأمين على الأصول بتقرير التقييم العقارى المقدم من خبير التقييم العقارى المعتمد من الجهات الرسمية (الهيئة العامة للرقابة المالية فى مصر).
- تحديد قيمة تمويل قرض عقاري و التي عادة ما تكون نسبة من القيمة السوقية للعقار .
الغرض الرئيسى لتقرير التقييم العقارى والذى نشأ من أجله التقييم العقارى هو هذا الغرض، حيث أن تقديم هذا التقرير للجهات المانحة لقروض التمويل العقارى هو شرط أساسى ورئيسى.
- تحديد طرق الإستخدام الأفضل للأصول العقارية (هدم مبانى من عدمه لإعادة استخدامها بطريقة أفضل - استخدام أملاك خالية - تحديد هل الاستخدام الحالي للأصول هو افضل أم لا).
يطلب المستثمرون وأصحاب الأملاك تقرير التقييم العقارى لتحديد الإختيارات والبدائل الأفضل لإستخدام الأصل.
وهناك بالتأكيد أغراض أخرى يمكن طلب تقرير التقييم لها مثل:
- تقدير الضرائب العقارية أو أية إتزامات أخرى عند بيع الأصول العقارية.
- تقدير حجم التعويض نتيجة عيوب إنشاء أو تشطيب كجزء من عملية تقاضى بين المالك والمقاول أو المشترى والبائع.
- تحديد الخسائر فى الأصول العقارية نتيجة حريق أو تخريب أو عواصف أو أخرى.....
- وغيرها.......