تقدير قيمة شقة سكنية بطريقة رسملة الدخل
من أهم طرق التقييم المعروفة والتى تتميز بدقة نتائجها غالباً (فى الحدود المقبولة) عند مقارنتها بالطرق الأخرى.
وتعتمد فى المقام الأول على الإستعلام عن أسعار الوحدات المثيلة فى المنطقة المحيطة أو أقرب منطقة متاح بها بيانات عن العقارات المثيلة.
ويتم دراسة حالة كل عقار مقارن وتحديد العوامل المؤثرة فى تحديد قيمة العقار ومع دراسة تأثير كل عامل من العوامل المؤثرة والوصول إلى الوزن النسبة له من قيمة العقار، ومع تطبيق حالة ضبط الأوزان النسبية على العقار موضوع التقييم، يمكن الوصول إلى قيمته.
على سبيل المثال يتم دراسة مدى تأثير كون الشقة تطل على الجهة البحرية أو القبلية فى قيمتها من خلال المقانة بين وحدتين متشابهتين تماماً ومختلفتين فى التوجيه فقط، حيث يعبر الفارق فى قيمتهما عن الوزن النسبى لعامل "المطل"، ومع دراسة معظم العوامل المؤثرة، وتطبيقها على العقار موضوع الدراسة، يتم الوصول إلى قيمته
إليكم مثال بسيط لطريقة تقدير القيمة بطريقة البيوع المقارنة وهى مبسطة تماماً وفى التقارير التفصيلية تؤخذ بعض العوامل الأخرى فى الإعتبار ويتم عرض بعض البنود تفصيلياً
وصف الوحدة السكنية والعقار
نتائج المعاينة (للعقار والشقة موضع التقييم):
1- معاينة ووصف العقار الكائن به الشقة موضع التقييم:
- يتكون العقار من؛ دور أرضى + عدد 5 أدوار علوية.
- الواجهات الخارجية من بياض الطرطشة.
- الشبابيك على الواجهات من قطاعات الألومنيوم والزجاج.
- كل دور بالعقار مكون من عدد 2 شقة سكنية.
- يوجد أمام العقار رصيف بعرض حوالى 4 أمتار.
- يحيط بالعقار ممرات بعرض حوالى 6 أمتار تفصلها عن العمارات المجاورة.
- يطُل المدخل على شارع النبوى المهندس.
- للمدخل بوابة خارجية من قطاعات الألومنيوم والزجاج، وهو بعرض حوالى 3 أمتار، وأرضياته من الرخام، وحوائطه من بياض الطرطشة، وسقفه دهانات.
- للعقار سلم رئيسى، ويبلغ عرضه حوالى 1.25 متر، ودرجه من الرخام.
- ويخدم العقار مصعد يفتح فى جميع الأدوار.
- تقع الوحدة السكنية بالدور الثانى العلوى فوق الدور الأرضى.
- وهى تقع على الجهة الغربية بالدور الثانى فوق الأرضى للعقار.
- وتبلغ مساحتها الإجمالية 240 متر مربع، وذلك طبقاً لما ورد بالصورة الضوئية من عقد الشراء الخاص بها (عقد بيع إبتدائى مؤرخ فى 6/3/2004 عن شقة رقم ******** وشهادة سلبية عن الشقة المعنية).
- وهى تطُل بواجهة بحرية على شارع المهندس.
3- التقييم الفنى للعقار والشقة:
عناصر التقييم الفنى:
- المستوى العام للعقار وتشطيباته العامة.
واجهات العقار (الشقة):
توجيه الشقة بحرى.
حيث تطل غرف الشقة على الواجهات سواء المطلة على الشوارع أو الفراغات الجانبية، والواجهة الرئيسية جهة شارع النبوى المهندس, وعلى ذلك فإن تقييم الواجهات يعتبر متوسط إلى جيد.
حالة التشطيبات الداخلية للشقة:
- تشطيبات الشقة بمستوى سوبر لوكس حيث (الأرضيات سيراميك وباركيه، الحوائط والسقف من الدهانات، الشبابيك من قطاعات الألومنيوم والزجاج).
الصور الموجودة توضيحية وليست صور الشقة المذكورة بالتقييم
5-3) طريقة رأسمالة الدخل:
تم عمل دراسة للحصول على قيمة الإيجار "الدخل" بمنطقة العقار المستهدف وذلك بالإستعانة بعدد من المكاتب العقارية بالمنطقة والتى تقوم بالوساطة فى بيع وتأجير العقارات وقد وجدنا عدة نماذج لمساحات معروضة للبيع أو الإيجار بالقانون الجديد – وأقرب هذه النماذج إلى الوحدة المستهدفة كانت كالأتى:
= (748000 + 56401)= 804401 جنيه