مراحل تطور مهنة التقييم العقارى
بدايات المهنة:
تقييم العقارات والأملاك ( التقييم العقاري ) مهنة هامة على المستوى الدولى والمحلى.
ويتبين أن هذه المهنة قد وجدت وتم ممارستها منذ فترة طويلة ولكن دون نشتط رسمى مستقل.
وفى العصر الحديث نجد أن أول دولة رائدة في مجال التمويل العقاري هى الولايات المتحدة الأمريكية.
حيث انها هى أول من أدخلت نظام التمويل العقاري في أعقاب الكساد الكبير في أوائل الثلاثينيات من القرن الماضى.
ومع ظهور نشاط التمويل العقاري ظهرت منظمات عدة منها :
- المنظمة الوطنية لمجلس الأملاك العقارية ( National Association of Real Estate Board )
- منظمة مقيمى العقارات السكنية ( Society of Residentail Appraisal )
- المعهد الأمريكى لمقيمي الأملاك العقارية ( American Institue of Real estate Appraisers ).
وكان ظهور التمويل العقاري هو بداية الحاجة إلى إجراء عمليات التقييم العقارى لحساب الحدود الآمنة والمناسبة لمنح للتمويل.
الظهور الفعلى لمهنة التقييم العقارى:
مارس مهنة التقييم العقارى على مدار عقود فى القرن الماضى فئات عديدة متنوعة أشهرهم الوسطاء العقاريين.
غير أن ما حدث خلال فترة الثمانينيات ( 1980 – 1990 ) كان سببا رئيسيا فى بلورة نشاط التقييم العقارى فى شكله الحديث.
حيث شهدت تلك الفترة تطورات اقتصادية عديدة كان من نتائجها وآثارها حدوث تأرجح صعودا وهبوطا لأسعار العقارات وإنهارت أسعار العقارات في ولايات أمريكية عديدة مثل كاليفورنيا والولايات الشمالية الشرقية.
وخلال نفس الفترة تم اقرار قوانين المؤسسات المالية وتم زيادة حدود تأمين الحسابات المالية وإزدادت المنافسة بين المؤسسات المالية والمصرفية ومع وجود فائض مالي لدى العديد منها ومع إرتفاع سعر الفائدة ومع وجود قروض على العقارات كقروض طويلة الآجل سبق منحها بفوائد منخفضة والتي لا تستطيع منافسة القروض قصيرة الآجل عالية الفائدة - لكل ما سبق - تسابق الكثير من المسئولين عن المؤسسات المالية والمصرفية (سواء عن قلة خبرة أو سوء نية) في تمويل العديد من المشروعات ضعيفة الفرص والتي لم يصاحبها دراسة جيدة لحالة السوق .
وبعض هذه المشروعات كان ذو مخاطرة عالية عالية حتى في ظروف السوق الجيدة.
وما زاد من تأزم الموقف هو تغير بعض قوانين الضرائب بإلغاء الحافز الضريبي على العقارات ما أدى إلى إنسحاب عدد كبير من المستثمرين من سوق العقارات ومع إنخفاض أسعار البترول في تلك الفترة إنهارت تماما أسعار العقارت وبالتبعية إنهار الكثير المؤسسات المالية التي كانت قد إستثمرت في النشاط العقاري .
ونتيجة لذلك وبالتزامن مع الانهيار الاقتصادى حدث انهيار لواحدة من أعرق المؤسسات المالية العقارية المعروفة فى أمريكا وهى مؤسسة Savings & Loans.
وكان من أسباب ذلك وجود عيوب في منظومة التقييم العقاري فى حينها وهذا ما دفع المختصين فى المجال الاقتصادى والعقارى للإصرار على التدخل والتأكيد على ضرورة حصول المقيمين العقاريين على شهادة معتمدة ورسمية لممارسة المهنة.
و لعل أحد أهم أسباب انهيار بعض هذه المؤسسات هو سوء أداء أعمال التقييم العقاري نتيجة حالة التسيب والإهمال وعدم وجود ضوابط وقوانين لتنظيم أعمال التقييم أو مراقبة ومنع الغش المتعمد في إعداد تقييم حقيقي للأملاك والأصول العقارية التي تمنح لها القروض .
و قبل انهيار مؤسسة التوفير والقروض الأمريكية ( Saving & Loans) لم تكن أي ولاية أمريكية تشترط الحصول على شهادة خبرة لأداء عملية التقييم العقاري.
و كانت القروض تمنح عن طريق مقيمين هواة تتعاقد معهم المؤسسات المالية بمعرفتها دون رقيب أو عن طريق تقييم الوسطاء العقاريين.
مهنة التقييم العقارى فى شكلها الحديث:
تدخلت الحكومة الأمريكية بعد إنهيار سوق العقارات فى الثمانينيات وإنهيار مؤسسة التوفير والقروض ( Savings & Loan)، حيث وضعت القوانين التى جعلت من الضروري حصول المقيمين العقاريين على شهادة خاصة بأعمال التقييم.
وصدر عن الكونجرس تشريع إصلاح و تحديث المؤسسات المالية :
Financial Instituions Reform , Recovery , and Enforcement Act ( FIRREA ).
و تم تقسيم المقيمين العقاريين إلى نوعين :
1- حاصل على ترخيص ( Licensed) و هو خبير تقييم لأعمال قيمتها أقل من 250000 دولار .
2-حاصل على أجازه عمل ( Certified ) و هو خبير تقييم لأعمال قيمتها أعلى من 250000 دولار .
كما صدر قرار بأنه على من يرغب من المؤسسات المالية عدم التقيد بهذا الشرط أن يثبت للحكومة أقل حد يمكن ألا يستعمل معه خبير يحمل إجازة الدولة بنوعيها و ذلك للأعمال التي تقل عن هذا الحد و على المؤسسة المالية أن تثبت أن هذه الحدود لا تخدم سلامة المؤسسة المالية.
1-مجلس مواصفات التقييم ( ASB ) ( Appraisal Standards Board )
وهو يختص بوضع الاشتراطات الموحدة لكيفية أداء أعمال التقييم وكيفية إعداد التقارير الخاصة بالتقييم والمسئول عن إصدار الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقاري :
(Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) ( USPAP )
و أهم إصدارات هذا المجلس التي تهمنا هنا هي :-
اشتراطات أداء أعمال التقييم العقاري .
اشتراطات مراجعة التقييم العقاري .
اشتراطات تقديم استشارات عقارية .
اشتراطات تقييم عقاري جماعي .
اشتراطات أداء تقييم الأعمال التجارية .
اشتراطات إعداد تقرير تقييم الأعمال التجارية .
2-مجلس تأهيل المقيمين العقاريين ( AQB ) (Appraiser Quantification Board )
وهو المسئول عن تحديد المؤهلات المطلوبة للحصول على أي من شهادتي ممارسة أعمال التقييم
License , Certification) ) .
وألزم الكونجرس جميع حكومات الولايات المانحة لشهادة الخبراء العقاريين أن تتقيد بالحدود التي نظمها هذان المجلسان .
ومع مرور الوقت تبلورت منظومة التقييم العقارى وتم تحديث القوانين والتشريعات لتتلائم مع تغيرات السوق العقارى.
ومع حلول شهر يوليو 1991 أصدر الكونجرس تشريع يلزم أن تتم كل أعمال التقييم العقاري لأعمال الحكومية بواسطة خبراء تقييم لديهم تصريح أو إجازة ممارسة المهنة ( Certified Appraisal ) أو ( Licensed Appraisal ) من حكومات الولايات .
مهنة التقييم العقارى على مستوى العالم:
بعد ما حدث فى الولايات المتحدة، قامت الدول الأخرى مثل بريطانيا وبعض الدول الأوروبية بالعمل على تنظيم هذه المهنه لتلافي حدوث نفس الأزمة التي حدثت في امريكا.
وبدأ هذا النشاط في الانتشار في جميع دول العالم وتطبيق القوانين والتشريعات التى اقرتها الولايات المتحده الامريكيه بما يتلاءم مع احوال السوق العقاري في كل دولة.
واخيرا فان الوضع الحالي لمنظومه التقييم العقاري هو وضع مستقر الى حد ما
ويتم تغيير قوانينه كلما دعت الضرورة الى ذلك بسبب الاهمية القصوى لهذا النشاط في تحديد اتجاهات السوق العقاري الذي يعتمد في معظم نتائجه واقتصادياته على الانشطة التمويلية من المؤسسات المصرفيه والمالية.