إجراءات وشروط الحصول على تمويل عقارى (شقة / محل تجارى / إدارى)

التمويل العقارى وإجراءاته وشروطه

تعريف التمويل العقارى:

التمويل العقارى هو عملية تمويل المستثمرين "طالب التمويل وهم مشترى الوحدات العقارية" – أشخاص طبيعية أو اعتبارية – لشراء العقارات وذلك بضمان حق الامتياز على العقار أو رهنه رهناً رسميا أو غير ذلك من الضمانات التى يقبلها الممول "البنك أو شركة التمويل العقارى" طبقا للقواعد والإجراءات القانونية المنظمة.

وتلك العقارات يمكن أن تكون سكنية أو تجارية أو إدارية أو خدمية، ويكون ذلك من خلال التمويل لشراء العقار أو بناؤه أو ترميمه أو تحسينه وصيانته وتجديده.
أى أن التمويل العقارى لا يقتصر فقط على عملية شراء عقار بغرض السكن ولكن التمويل العقارى يصلح أيضا لبناء العقارات أو ترميمها أو تحسينها، ويكن أن تكون تلك العقارات بغرض السكن أو للغرض الإدارى أو التجارى أو الخدمى.

وتخضع إجراءات التمويل العقارى لسلطة الهيئة العامة للرقابة المالية وهى جهة تابعة لرئاسة الجمهورية مباشرةً.
يتم منح التمويل للمستثمر "المشترى" بموجب عقد ثلاثى الأطراف يشمل البائع "المقاول أو المالك الأصلى" وجهة التمويل "الممول".
ويوجد نوع آخر من التمويل يسمى التأجير التمويلى يخضع لإجراءات أخرى بعقد ثنائى ويعرف بنظام "الإجارة المنتهية بالتملك".
إجراءات التمويل العقارى ليست معقدة كما يعتقد البعض ولكنها تخضع لتنظيم محدد وفقاً للقانون.

وفى حالات التمويل العقارى يوجد من يسمى "الوسيط العقارى" وهو شخص مهمته تسهيل الإجراءات للمستثمر وأتعابه يتحملها الجهة الممولة "البنك أو شركة التمويل العقارى".
ويقوم بمهام الوساطة بين الممول والمستثمر من خلال تقديم المشورة الفنية للمستثمر وتعريفه بمخاطر التمويل وإعداد وتجهيز الملف لتقديمه للممول.
تتمثل مهمة وسيط التمويل العقارى فى مساعدة المستثمر على اختيار نظام السداد الذى يتناسب مع ميزانيتك وحساب الأقساط الشهرية التى تستطيع سدادها بالإضافة إلى حساب فترة السداد الملائمة، ويساعد فى تجهيز وملئ المستندات المطلوبة والاتصال بجهة التمويل. 
كما يتم تقدير قيمة العقار أو تكلفة البنود المطلوب تمويلها فى حالة البناء أو الترميم من خلال خبير تقييم عقارى، وهى القيمة التى يتم إعتمادها فى عقد التمويل وليس ما يعرضه البائع أو المقاول، حيث يتم معاينة العقار وإعداد تقرير عن العقار ومكوناته ومواصفات التشطيب والمساحة وغيرها مع تقدير قيمة سوقية.
ويتم تكليف الوسيط وخبير التقييم من خلال الجهة الممولة كما يمكن للمستثمر تكليفهم بصورة مباشرة حيث يمكن الحصول على (قائمة وسطاء التمويل العقارى / قائمة خبراء التقييم العقارى) من خلال الموقع الإليكترونى للهيئة العامة للرقابة المالية

مرفق فى نهاية الموضوع لينكات بأهم المواقع التى تخص الموضوع.

ويمكن الإستغناء عن الوسيط العقارى وتجهيز الملف والإجراءات بنفسك من خلال الإتفاق المباشر مع جهة التمويل، لكن لا يمكن الإستغناء عن تقرير خبير التقييم العقارى.
وشركات التمويل العقارى بعضها مملوك للبنوك وبعضها شركات قطاع خاص.
وتتنافس شركات التمويل العقارى فى تقديم خدمة التمويل العقارى فى حدود المسموح لها من شروط، حيث تختلف أنظمة السداد ونسبة القرض من ثمن الوحدة والمرونة فى المستندات حسب الملاءة المالية لطالب التمويل.

شروط التمويل العقارى للوحدات:

يوجد إختلافات بسيطة بين متطلبات كل شركة تمويل أو بنك، وهى بصفة عامة كما يلى:

مواصفات القرض:

-     يبدأ سن المقترض من 21 عاماً حتي 60 عاما للموظفين و 65 عاماً لأصحاب الاعمال و المهن الحرة.

-     قيمة القرض تصل الي 80% من قيمة العقار، أو 70% لتمويل الوحدات تحت الإنشاء، تبدأ من حوالى 100.000 جنيه مصري ويصل إلي 5 مليون جنيه مصري
-     فترة السداد تصل إلى 20 سنة.
-     سداد القرض من خلال أكثر من الفروع أو ماكينات الإيداع النقدى.
-     لا يزيد القسط الشهري عن 40% من صافي الدخل الشهرى لطالب التمويل، و(يمكن إعتبار الدخل للزوج والزوجة معاً).

المستندات العامة المطلوبة:

-     صورة من بطاقة رقم قومي سارية.
-     إيصال حديث لفاتورة الهاتف أو الكهرباء أو الغاز لمحل الإقامة.
 -     ​المستندات المطلوبة لإثبات الدخل (في حالة تحويل الراتب خطاب من جهة العمل بمفردات المرتب / في حالة عدم تحويل الراتب خطاب من جهة العمل بمفردات المرتب وكشف حساب بنكي شخصي عن أخر 6 أشهر).
الدخل فى حالة أصحاب الأعمال و المهن الحرة:
-     كشف حساب بنكي شخصي او باسم الشركة عن أخر 6 أشهر
-     صورة حديثة من السجل التجاري (لا تزيد عن 3 شهور) او شهادة مزاولة المهنة
-     صورة من البطاقة الضريبية و شهادة حديثة بالموقف الضريبي و آخر ثلاث ميزانيات معتمدة من محاسب قانوني.
بعض البنوك قد توفر مميزات أخرى وفقاً لرؤيتها مثل بنك مصر حيث يوجد ما يلى:
-     إمكانية منح القرض بضمان وحدة سكنية أخرى (يجب أن تكون مسجلة في الشهر العقاري).
أى أن طالب التمويل يمكنه رهن الوحدة المقيم بها ويكون التمويل بخصوص وحدة اخرى تحت التشطيب وغير مستوفاة المستندات مثل التسجيل فى الشهر العقارى.
-     التمويل العقاري للأفراد بضمان أوعية ادخارية "شهادات – ودائع".
وفى هذه الحالة يمكن تحسين الشروط كما يلى:
.1.       مدة التقسط تصل إلى 15 سنة.
.2.      نسبة التمويل 100% من الوحدة السكنية.
.3.       أعلى قيمة للقرض تصل إلى 20 مليون جنيه.

 مستندات الوحدة المطلوب تمويلها تمويل عقارى:

يوجد تشابه كبير بين إجراءات الحصول على القرض بين شركات وبنوك التمويل العقارى وقد تختلف بعض المستندات المطلوبة حسب كل مستثمر.

ويمكن حصر تلك المستندات فى الآتى:
·      عقد أرض العقار الكائن به الوحدة على أن يكون مسجل ى الشهر العقارى. 
·      رخصة البناء للعقار موضح بها نوعية النشاط (سكنى / تجارى  / إدارى)..·      شهادة سلبية على العقار أو الوحدة (تفيد أنه لا يوجد عليها إلتزامات بنكية أو رهن للبنوك أو الغير).
·      وجود المرافق بالوحدة موضوع العقد.

القرض وأقساط القرض:

·      يساهم طالب التمويل بنسبة يتم سدادها للبائع عند توقيع العقد.
·      يسدد البنك أو الجهة الممولة باقى الثمن للبائع، ويتم تقسيط المبلغ للمشترى على سنوات السداد.
·      يتم إحتساب الفائدة وفقاً للشروط المحددة، ويوجد حالياً مبادرة للتمويل العقاري تم إطلاقها في فبراير 2014، من أجل تقديم تمويلات طويلة الأجل بمدد تصل إلى 20 عاما، بفائدة مدعمة متناقصة لشريحتي محدودي الدخل بفائدة تتراوح بين 5% و7%، ومتوسطي الدخل بفائدة 8%، ثم تم إدراج شريحة فوق متوسطي الدخل بفائدة 10.5% لتوسيع دائرة المستفيدين.
ويمكن للمستثمر إحتساب القسط الشهرى المطلوب سداده شامل الفائدة من خلال حاسبة التمويل العقارى وهى موجودة بكل بنك وعلى شبكة الإنترنت. 

مرفق فى نهاية الموضوع نموذج لأحد حاسبات التمويل العقارى .

شروط المبادرة الحالية:

·      لا يحق للمستفيد والأطراف المرتبطة به (الزوج / الزوجة) الإستفادة من مبادرة البنك المركزي المصري إلا مرة واحدة.

·      التعامل على وحدات سكنية جاهزة ؛ وليست تحت الإنشاء؛ بالمجتمعات العمرانية الجديدة أو بمشروعات الإسكان التي تقام لمحدودي أو متوسطي الدخل بالمحافظات.
·      التحقق من مستندات الملكية والحدة / العقار موضوع العملية أو الضمان غير محمل بأية رهون أو إمتيازات للغير؛ وبصفة عامة أي وحدة سكنية مسجلة أو قابلة لإجراء الرهن عليها من الدرجة الأولى ؛ أو قيد الضمان بالإيداع بالنسبة للوحدات.
·      يحق لمحدودي الدخل الإستفادة من الدعم المقدم من البنك المركزي في إطار المبادرة؛ إضافة إلى الدعم المقدم من صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري، حيث يتم التعامل مع محدودي الدخل بالتنسيق مع صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقارى والبنك ( حيث يقدم الصندوق دعما إضافياً نقدياً تتراوح قيمته ما بين 5000 جم حتى 25000 جـم).

الموقف فى حالة التعثر - لا قد الله-:

·  فى حالة عجز العميل عن السداد ينبغى إخطار جهة التمويل على الفور لأن عدم سداد 3 أقساط يمكن أن يؤدى إلى قيام جهة التمويل باتخاذ إجراءات التنفيذ على العقار، ذلك وفقاً لأحكام قانون التمويل العقارى رقم 148 لسنة 2001 والمعدل بالقانون رقم 55 لسنة 2014 واللائحة التنفيذية المعدلة.

· الوحدة محل التمويل هى الضمان للقرض وبالتالى فى حالة تعثر العميل يتم التنفيذ على العقار ونقل ملكية العقار عن طريق المزاد إلى مشترى آخر لصالح جهة التمويل لتسديد ديون المشترى الأول.
· وفى معظم الحالات يتحصل المشترى الأول على نصيبه المتبقى من ثمن الوحدة بعد خصم مستحقات الجهة الممولة

قد يهمك أيضاً...

•  جميع محتويات المدونة (الرئيسية).
• التقييم العقارى للوحدات السكنية والادارية والتجارية.
• التقييم العقارى وطرق التقييم.
• مثال بسيط لتقدير قيمة شقة بطريقة حساب التكلفة.
• تقدير قيمة شقة سكنية بطريقة رسملة الدخل.
• تقدير قيمة وحدة سكنية بطريقة البيوع المقارنة.
• تقدير قيمة شقة سكنية بطريقة رسملة الدخل.
• إجراءات وشروط الحصول على تمويل عقارى (شقة / محل تجارى / إدارى).
• إزاى تشترى شقة وتختار أفضل إختيار للسكن أو الإستثمار العقارى.
• تقدير التكاليف الإستثمارية لإنشاء مدرسة خاصة.
• طريقة إعداد دراسات الجدوى للمشروعات.
• الصمود القوى لسوق العقارات.

• كيف تصبح خبير تقييم عقارى.

• الغرض من التقييم العقارى.