تقدير قيمة وحدة سكنية بطريقة البيوع المثيلة
من أهم طرق التقييم المعروفة والتى تتميز بدقة نتائجها غالباً (فى الحدود المقبولة) عند مقارنتها بالطرق الأخرى.
وتعتمد فى المقام الأول على الإستعلام عن أسعار الوحدات المثيلة فى المنطقة المحيطة أو أقرب منطقة متاح بها بيانات عن العقارات المثيلة.
ويتم دراسة حالة كل عقار مقارن وتحديد العوامل المؤثرة فى تحديد قيمة العقار ومع دراسة تأثير كل عامل من العوامل المؤثرة والوصول إلى الوزن النسبة له من قيمة العقار، ومع تطبيق حالة ضبط الأوزان النسبية على العقار موضوع التقييم، يمكن الوصول إلى قيمته.
على سبيل المثال يتم دراسة مدى تأثير كون الشقة تطل على الجهة البحرية أو القبلية فى قيمتها من خلال المقانة بين وحدتين متشابهتين تماماً ومختلفتين فى التوجيه فقط، حيث يعبر الفارق فى قيمتهما عن الوزن النسبى لعامل "المطل"، ومع دراسة معظم العوامل المؤثرة، وتطبيقها على العقار موضوع الدراسة، يتم الوصول إلى قيمته
إليكم مثال بسيط لطريقة تقدير القيمة بطريقة البيوع المقارنة وهى مبسطة تماماً وفى التقارير التفصيلية تؤخذ بعض العوامل الأخرى فى الإعتبار ويتم عرض بعض البنود تفصيلياً
1- معاينة ووصف العقار الكائن به الشقة موضع التقييم:
- يتكون العقار من؛ دور أرضى + عدد 5 أدوار علوية.
- الواجهات الخارجية من بياض الطرطشة.
- الشبابيك على الواجهات من قطاعات الألومنيوم والزجاج.
- كل دور بالعقار مكون من عدد 2 شقة سكنية.
- يوجد أمام العقار رصيف بعرض حوالى 4 أمتار.
- يحيط بالعقار ممرات بعرض حوالى 6 أمتار تفصلها عن العمارات المجاورة.
- يطُل المدخل على شارع النبوى المهندس.
- للمدخل بوابة خارجية من قطاعات الألومنيوم والزجاج، وهو بعرض حوالى 3 أمتار، وأرضياته من الرخام، وحوائطه من بياض الطرطشة، وسقفه دهانات.
- للعقار سلم رئيسى، ويبلغ عرضه حوالى 1.25 متر، ودرجه من الرخام.
- ويخدم العقار مصعد يفتح فى جميع الأدوار.
- تقع الوحدة السكنية بالدور الثانى العلوى فوق الدور الأرضى.
- وهى تقع على الجهة الغربية بالدور الثانى فوق الأرضى للعقار.
- وتبلغ مساحتها الإجمالية 240 متر مربع، وذلك طبقاً لما ورد بالصورة الضوئية من عقد الشراء الخاص بها (عقد بيع إبتدائى مؤرخ فى 6/3/2004 عن شقة رقم ******** وشهادة سلبية عن الشقة المعنية).
- وهى تطُل بواجهة بحرية على شارع المهندس.
- للشقة باب من الخشب.
- النظام الإنشائى للسقف من البلاطات والكمرات الساقطة، ويبلغ إرتفاع السقف حوالى 3 أمتار.
- تتكون الشقة من (صالة إستقبال + عدد 2 غرفة نوم + مطبخ + حمام).
- الأرضيات بالصالات والمطبخ والحمام من السيراميك، بالغرف من الباركيه.
- الحوائط والسقف من الدهانات، وحوائط المطبخ والحمام من السيراميك.
- الإضاءة من النجف والكشافات.
- الشبابيك من قطاعات الألومنيوم والزجاج.
3- التقييم الفنى للعقار والشقة:
عناصر التقييم الفنى:
- المستوى العام للعقار وتشطيباته العامة.
المستوى العام للعقار:
المستوى العام لمبانى العقار مقبولة من حيث جودة البناء ومستوى التشطيبات الخارجية وحالة المدخل والسلالم وتوافر الخدمات مثل: الغاز والحراسة والمرافق والمصاعد والإنتركوم.
ملائمة مساحة العقار للغرض من الإستخدام:
مساحة الشقة (240 م2) شاملة المرافق وهى مساحة كبيرة نسبياً، عليها معدل طلب جيد من الراغبين فى السكن بمستوى فوق متوسط.
واجهات العقار (الشقة):
توجيه الشقة بحرى.
حيث تطل غرف الشقة على الواجهات سواء المطلة على الشوارع أو الفراغات الجانبية، والواجهة الرئيسية جهة شارع النبوى المهندس, وعلى ذلك فإن تقييم الواجهات يعتبر متوسط إلى جيد.
حالة التشطيبات الداخلية للشقة:
- تشطيبات الشقة بمستوى سوبر لوكس حيث (الأرضيات سيراميك وباركيه، الحوائط والسقف من الدهانات، الشبابيك من قطاعات الألومنيوم والزجاج).
تطبيق طريقة البيوع المقارنة:
- تم الحصول على أسعار بيع عدد ثلاث وحدات مشابهة فى نفس المنطقة "مصر الجديدة"، والمصفوفة التالية توضح أسعار ومواصفات هذه الوحدات:
عقار مقارن (3)
|
عقار مقارن (2)
|
عقار مقارن (1)
|
العقار المستهدف
|
البند
|
م
|
العقار 8 شارع الغزالى
|
العقار 27 شارع عبد السلام فريد
|
العقار 11 شارع مصطفى مشرفه، المتفرع من شارع عبد السلام فريد
|
شارع بيروت
|
العنوان
| |
200 متر
|
100 متر
|
200 متر
|
ــــــ
|
قرب العقار
|
1
|
1000000
|
1200000
|
1350000
|
غير متوافر
|
سعر البيع
|
2
|
وسيط عقارى
|
وسيط عقارى
|
وسيط عقارى
|
المالك
|
مصدر التأكيد
|
3
|
الخامس
|
الثالث
|
الثالث
|
السابع
|
الدور
|
4
|
6 شهور
|
سنة
|
6 شهور
|
ــــــ
|
توقيت البيع
|
5
|
ملكية تامة
|
ملكية تامة
|
ملكية تامة
|
ملكية تامة
|
الحيازة
|
6
|
200
|
200
|
240
|
200
|
مساحة (م2)
|
7
|
7 أعوام
|
5 أعوام
|
2 عام
|
2 عام
|
عمر العقار
|
8
|
قبلى
|
بحرى
|
بحرى
|
بحرى
|
التوجه (الموقع)
|
9
|
فاخر
|
فاخر
|
نصف تشطيب
|
نصف تشطيب
|
التشطيب
|
10
|
جيد جداً
|
جيد جداً
|
جديد
|
جديد
|
حالة العقار
|
11
|
هادئ
|
هادئ
|
هادئ
|
هادئ
|
المكان
|
12
|
أولاً: قيمة العقار رقم (2،3) نصف تشطيب (يتم خصم قيمة التشطيبات بإفتراض أن قيمة تشطيب فاخر للمتر المربع 800 جنيه)
لتصبح القيمة كما يلى:
العقار المقارن رقم 2= (1200000- (800 × 200))= 1040000 جنيه.
العقار المقارن رقم 3= (1000000- (800 × 200))= 860000 جنيه.
توحيد مساحة العقار رقم 1= (1350000 ÷ 240) × 200 = 1125000 جنيه
ضبط الوقت بين (1, 2)= }1125000 – 1040000{ / 1040000 = 0.08 خلال 6 شهور (هبوط) بمعدل حوالى 1.33 % شهرياً (16% سنوياً).
البنود
|
المستهدف
|
1
|
2
|
3
|
سعر البيع اليوم
|
----
|
1242000
|
873600
|
791200
|
قبلى
|
بحرى
|
بحرى
|
بحرى
|
التوجه (الموقع)
|
ضبط المطل بين (2, 3) = (873600 – 791200) / 873600 = 0.094 (لصالح البحرى) = 9.4%.
ضبط المساحة = (سعر العقار المقارن اليوم/مساحته) × (فرق مساحته عن العقار المستهدف).
(ب)جدول الضبط:
البنود
|
1
|
2
|
3
|
سعر البيع الأصلى
|
1350000
|
1200000
|
1000000
|
السعر لنصف تشطيب
|
1350000
|
1040000
|
860000
|
ضبط عامل الزمان
|
- 108000
|
-166400
|
- 68800
|
سعر الوحدة اليوم
|
1242000
|
873600
|
791200
|
ضبط المكان
|
ـ
|
ـ
|
ـ
|
ضبط الحيازة
|
ـ
|
ـ
|
ـ
|
ضبط المطل (الموقع)
|
ـ
|
ـ
|
+ 74372
|
ضبط عامل المساحة
|
- 207000
|
-
|
-
|
الضبط الصافى
|
-315000
|
- 166400
|
+5572
|
الضبط الكلى
|
315000
|
166400
|
143172
|
الصافى النسبى
|
23%
|
13.8%
|
0.55%
|
الكلى النسبى
|
23%
|
13.8%
|
14.3%
|
السعر المقارن
|
لاغى
|
873600
|
791200
|
الوزن النسبى
|
-
|
40%
|
60%
|
المساهمة فى السعر
|
-
|
349440
|
474720
|
السعر المقترح
|
824160 جنيه
| ||