التقييم العقارى للوحدات السكنية والادارية والتجارية
ما هو التقييم العقارى
ويتيح التقييم العقارى بطرق علمية للمالك تقدير قيمته السوقية العادلة لاستخدامها فى الحصول على تمويل بنكى أو بيعها بسهولة بإقناع المشترى دون الدخول فى مناقشات مع المشترى
وللتقييم العقارى استخدامات كثيرة اخرى مثل الفصل فى حالات الميراث او بيع الممتلكات العامة
أصبح التقييم العقارى ذو أهمية فى الآونة الاخيرة والكثيرين لا يعرفون أن التقييم العقارى يعتمد على ثلاث طرق وليس طريقة واحدة المعروفة لدى العامة باستخدام البيوع المثيلة لعقارات بالمنطقة المحيطة
 |
| عمارات سكنية |
وفيما يلى فكرة عامة عن طرق التقييم:
١ـ طريقة البيوع المقارنة
تعتمد اساسا على المقارنة بين عقارات مشابهة معروضة للبيع أو مباعة حديثاً فى نفس المنطقة
تعتمد هذه الطريقة على إجراء تعديلات على أسعار بيع العقارات التى تتم مقارنتها بناءً على عناصر المقارنة.
وتستخدم هذه الطريقة بخاصة لتقييم العقارات السكنية من منازل وشقق لتحديد قيمة البيع ، حيث يقوم المقيم بدراسة العديد من العناصر منها:
- موقع العقار والإطلالة ومدى تميزه عن العقارات المقارن بها
- المستوى العام للمنطقة الموجود بها, والشوارع المحيطة به و المطل عليها هل هو شارع رئيسى، فرعى، تجارى وغيرهكذلك نوعية العقار سكنى أو تجارى… و خلافه.
- إمكانية نقل الملكية اى سهولة القدرة على نقل الملكية أو صعوبتها وتكلفتها أو تحويل وظيفتها
- حالة العقار وعمر البناء وظروفه وامتيازاته .فقد يكون العقار قديم و تصبح احد مميزاته هي هدمه و إعادة بناءه.
- مواصفات العقار، مساحة العقار ومستوى التشطيبات الداخلية والخارجية.
- تاريخ عمليات البيع تلعب دورا هاماً فى تقييم العقار .فقد يكون تم بيعه أكثر من مرة فى فترات متقاربة, ربما لظروف اضطرارية أو لوجود عيب ما خفى بالعقار.
- حالة السوق قلة أو كثرة العقارات المعروضة في السوق وبالمواصفات ذاتها، ( العرض والطلب)
٢ـ حساب التكلفة
هنا يتم تقييم التكلفة الحالية لإنشاء مبنى أخر أو بديل مشابه للمبنى القائم وخصم الاستهلاكات المستحقة من تكلفة الإنشاء ” مثل أقساط لا تزال مستحقة على ملكية الارض أو قرض بنكى ” أو إضافة قيمة تميز للأرض و كذلك إضافة ربح المقاول … و هكذا تستطيع تقدير قيمة العقار الجاري تثمينه .
خطوات هذه الطريقة هي
تقييم سعر الأرض ( وكأنها خالية من البناء ) بعد خصم – إن وجدت – أقساط لا تزال مستحقة على ملكية الارض .
تقييم كلفة البناء الحالية .
تقييم الإهلاك (تخفيض من تكلفة البناء نتيجة مرور الزمن وتقادم البناء ونتيجة الإستخدام)
قيمة البناء الحالية = تكلفة البناء – تكلفة الإهلاك .
يصبح سعر التقييم = تقييم سعر الأرض ( وكأنها خالية من البناء ) + قيمة البناء الحالية + هامش ربح ١٥٪ .
3ـ حساب الدخل الناتج عن تأجير العقار وتسمى رسملة الدخل
عادة ما تستعمل هذه الطريقة فى المباني المؤجرة : السكنية– التجارية – الإداريةـ التى تدر دخلاً مادياً.
و هى تعتمد على حساب الدخل الناتج من العقار , وفترة إسترداد المبلغ المستثمر لشراء الوحدة
وهذه الطريقة تعتمد على إفتراضات تفصيلية كثيرة منها الزيادة المتوقعة فى اسعار الإيجارات.
يتم حساب العائد المتوقع من الوحدة خلال فترة زمنية بحيث يصبح إقتناء الوحدة إقتصادى وغالبا يتم المقارنة بين الأرباح الناتجة والارباح فى حال اسثمار قيمة الوحدة فى مشروع مربح او ايداع قيمة الوحدة فى البنوك والحصول على عائد بنكى
خطوات هذه الطريقة هي: تقييم مجموع الدخل الكلى
تحديد نسبة عدم الإشغال كالوحدات الغير مؤجرة
تحديد قيمة مصروفات التشغيل الكلية للعاملين والصيانة والإهلاك
تحديد قيمة الدخل الصافى
حساب معدل استرداد راس المال المستثمر
ببساطة يتم ضرب الربح السنوى × عدد سنوات الاستثمار والتى غالبا ما تكون ١٠ سنوات الى ١٥ سنة للوحدات السكنية
وللوحدات التجارى والإدارى فى حدود ٨ سنوات
تم
ردحذفتم
ردحذف