تقدير قيمة وحدة سكنية بطريقة حساب التكاليف
إليكم مثال بسيط لطريقة تقدير القيمة بحساب التكلفة وهى مبسطة تماماً وفى التقارير التفصيلية تؤخذ بعض العوامل الأخرى فى الإعتبار ويتم عرض بعض البنود تفصيلياً مثل إستخلاص قيمة الأرض أو تقدير تكلفة المتر المربع من المبانى
وصف الوحدة السكنية والعقار
نتائج المعاينة (للعقار
والشقة موضع التقييم):
1- معاينة ووصف العقار الكائن به الشقة موضع التقييم:
-
يتكون
العقار من؛ دور أرضى + عدد 5 أدوار علوية.
-
الواجهات
الخارجية من بياض الطرطشة.
-
الشبابيك
على الواجهات من قطاعات الألومنيوم والزجاج. 
-
كل
دور بالعقار مكون من عدد 2 شقة سكنية.
-
يوجد
أمام العقار رصيف بعرض حوالى 4 أمتار.
-
يحيط
بالعقار ممرات بعرض حوالى 6 أمتار تفصلها عن العمارات المجاورة.
-
يطُل
المدخل على شارع النبوى المهندس.
-
للمدخل
بوابة خارجية من قطاعات الألومنيوم والزجاج، وهو بعرض حوالى 3 أمتار، وأرضياته من الرخام،
وحوائطه من بياض الطرطشة، وسقفه دهانات.
-
للعقار
سلم رئيسى، ويبلغ عرضه حوالى 1.25 متر، ودرجه من الرخام.
-
ويخدم
العقار مصعد يفتح فى جميع الأدوار.
2- معاينة الشقة السكنية موضع التقييم:
-
تقع
الوحدة السكنية بالدور الثانى العلوى فوق الدور الأرضى.
-
وهى
تقع على الجهة الغربية بالدور الثانى فوق الأرضى للعقار.
-
وتبلغ
مساحتها الإجمالية 240 متر مربع، وذلك طبقاً لما ورد بالصورة الضوئية من عقد
الشراء الخاص بها (عقد بيع إبتدائى مؤرخ فى 6/3/2004 عن شقة رقم ******** وشهادة سلبية عن الشقة المعنية).
-
وهى
تطُل بواجهة بحرية على شارع المهندس.
-
للشقة
باب من الخشب.
-
النظام
الإنشائى للسقف من البلاطات والكمرات الساقطة، ويبلغ إرتفاع السقف حوالى 3 أمتار.
-
تتكون
الشقة من (صالة إستقبال + عدد 2 غرفة نوم + مطبخ + حمام).
-
الأرضيات
بالصالات والمطبخ والحمام من السيراميك، بالغرف من الباركيه.
-
الحوائط
والسقف من الدهانات، وحوائط المطبخ والحمام من السيراميك.
-
الإضاءة
من النجف والكشافات.
-
الشبابيك
من قطاعات الألومنيوم والزجاج.
3- التقييم الفنى للعقار والشقة:
-
المستوى
العام للعقار وتشطيباته العامة.
المستوى العام للعقار:
المستوى العام لمبانى العقار مقبولة من حيث جودة البناء
ومستوى التشطيبات الخارجية وحالة المدخل والسلالم وتوافر الخدمات مثل: الغاز
والحراسة والمرافق والمصاعد والإنتركوم.
ملائمة مساحة العقار للغرض من
الإستخدام:
مساحة الشقة (240 م2) شاملة المرافق وهى مساحة كبيرة
نسبياً، عليها معدل طلب جيد من الراغبين فى السكن بمستوى فوق متوسط.
واجهات العقار (الشقة):
توجيه الشقة بحرى.
حيث تطل غرف الشقة على الواجهات سواء المطلة على الشوارع
أو الفراغات الجانبية، والواجهة الرئيسية جهة شارع النبوى المهندس, وعلى ذلك فإن
تقييم الواجهات يعتبر متوسط إلى جيد.
حالة التشطيبات الداخلية للشقة:
-
تشطيبات
الشقة بمستوى سوبر لوكس حيث (الأرضيات سيراميك وباركيه، الحوائط والسقف من
الدهانات، الشبابيك من قطاعات الألومنيوم والزجاج).
الصور الموجودة توضيحية وليست صور الشقة المذكورة بالتقييم
تقدير قيمة الوحدة السكنية
(أ) قيمة الأرض (نصيب الشقة من أرض العقار).
- تبلغ قيمة المتر المربع من أرض العقار
الكائن به الوحدة موضوع التقرير يبلغ حوالى 7200 جنيه/م2.- إجمالى المساحة المبنية على الأرض كما يلى: (490 م2 × 6 أدوار) = 2940 م2.
- نسبة مساحة الشقة إلى إجمالى المساحات المبنية = 240/2940 = حوالى 8.16%.
- نسبة الجزء المراد تقييمه (الشقة) من مساحة أرض العقار يمثل نسبة 8.16% من مساحة أرض العقار.
- أى أن نصيب الشقة من أرض العقار يبلغ (490 م2 × 8.16% = حوالى 40 م2).
- وبذلك تبلغ قيمة نصيب الشقة من أرض العقار (40 م2 × 7200 ج/م2 = 288000 جنيه).
(ب)
تكلفة
المبانى:
(ب-1) الوصف الإنشائى والمعمارى:- المبنى منشأ على أساسات عادية (قواعد منفصلة أو مشتركة للأعمدة الحاملة للهيكل الخرسانى للمبنى).
- المبانى والتشطيبات الخارجية والداخلية بمستوى فوق متوسط.
- طبقاً للأسعار الحالية والسائد فى سوق العقارات فإن تكلفة الإنشاء للمتر المربع من المبانى تامة التشطيب لعقار جديد تبلغ حوالى 1850 جنيه.
وبذلك تبلغ التكلفة الإجمالية لمبانى الشقة الجديدة كما يلى: (240 م2 × 1850 ج/م2 = 444000 جنيه)
(ج) التكلفة الإجمالية لوحدة مشابهة جديدة: = (قيمة نصيبها من أرض العقار + قيمة مبانى الوحدة):
وتكون قيمة الوحدة المستهدفة مبانى جديدة = (288000 + 444000) = 732000 جنيه.(د) حساب الإهلاك:
أنواع الإهلاك:- إهلاك طبيعى (قابل للإصلاح أو غير قابل للإصلاح).
- إهلاك وظيفى.
- إهلاك خارجى.
1 – حساب الإهلاك الطبيعى القابل للإصلاح:
- لا توجد إصلاحات مطلوبة للوحدة المستهدفة حيث أنه تم تجديد تشطيباتها منذ حوالى ثلاث سنوات.
- لذلك لا توجد قيمة للإهلاك الطبيعى القابل للإصلاح.
2 – حساب الإهلاك الطبيعى الغير قابل للإصلاح:
- العمر الإقتصادى للعقار = 50 عام.
- العمر الحالى الفعال للعقار = 15 عام "من وجهة نظرنا طبقاً للمعاينة".
- قيمة الإهلاك الغير قابل للإصلاح = (15/50) × 444000 = 133200 جنيه.
3 – حساب الإهلاك الوظيفى:
- لا يوجد لعدم تغيير الإستخدام ومناسبة الوضع الحالى للإستخدام السكنى.
4 – حساب الإهلاك الخارجى:
- لا يوجد لعدم وجود ما يغير طبيعة المنطقة المحيطة بالعقار.
تم
ردحذف