التقييم العقارى وطرق التقييم العلمية
التقييم العقارى هو أحد العوامل المؤثرة فى سوق العقارات
وقد نشأ التقييم العقارى فى الأساس لتقييم الوحدات السكنية الخاضعة لعمليات التمويل العقارى بهدف الحفاظ على حق الجهة الممولة فى حالة تعثر العميل من خلال تقييم الوحدة بسعرها السوقى ليتم بيعها فى حالة التعثر وتحصل الجهة الممولة على حقوقها العينية.
 |
| قرية سياحية تامة الإنشاء |
تطور التقييم العقارى فى سوق العقارات من خلال إستخدامه فى تقييم ضمانات القروض البنكية وما يحيط بها من عوامل كثيرة لتصبح أعمال التقييم بمفهومها الأوسع تختص بتقييم الأراضى والعقارات بصفة عامة والآلات والمعدات والمنقولات وغيرها
وتشمل أعمال التقييم بمفهومها الشامل كل الأصول الثابتة والمتداولة للأفراد والشركات والبنوك
والمؤسسات المختلفة، وأصول العملاء المرهونة رهناً عقارياً أو تجارياً أو التى
آلت ملكيتها للبنوك "أراضى ومنشآت وآلات ومعدات وأعمال إليكتروميكانيكية وتجهيزات".
والمتمثلة فى؛ (الكومباوندات السكنية - قرى ومنتجعات سياحية - مشروعات إسكان
سياحى - مصانع وشركات - مراسى ومراكب وفنادق عائمة - مؤسسات تعليمية وصحية - مقار
البنوك قائمة أو معروضة - محلات تجارية - ڤيلات - شاليهات - عمارات وشقق سكنية -
مبانى ووحدات إدارية - أراضى - المؤسسات الصناعية والتجارية - المشروعات الإنتاجية والخدمية - مخازن وقطع غيار والمستلزمات الصناعية).
 |
| مشروع تحت الإنشاء |
 |
| مبنى إدارى تام التشطيب |
كما تشمل إعداد أو تقييم دراسات الجدوى الفنية والمالية للمشروعات الصناعية والسكنية والإسكان السياحى وتقدير التكاليف الإستثمارية والجدول الزمنى للتنفيذ، وأعمال المتابعة الدورية للمشروعات تحت التنفيذ من حيث الجدول الزمنى وجدية التنفيذ وإبداء الرأى فى العقود والمستخلصات.
وأصبح خبراء التقييم مسئولين عن تقييم ومتابعة المشروعات التى يتم تمويلها من خلال مراجعة وإعداد دراسات الجدوى فى بداية المشروع ومتابعة مراحل التنفيذ وتقييم الاعمال الجارى تنفيذها للتأكد من توجيه التمويل فى نواحى الصرف المقررة ومطابقتها مع الجداول الزمنية.
ولتنظيم المهنة وربطها بسوق العقارات فقد صدرت فى مصر معايير تنظم مهنة التقييم العقارى من خلال الهيئة العامة للرقابة المالية فى عام 2015 بالإضافة إلى قانون البنك المركزى وقانون التمويل العقارى السابقة
وتشمل طرق التقييم العقارى ثلاث طرق معروفة للتقييم هى :
1 - طريقة البيوع المثيلة "المقارنة":
وهى الطريقة الشائعة والمعروفة لدى عامة الناس والتى تعتمد على البحث والإستقصاء عن أسعار بيع العقارات والوحدات فى المنطقة المحيطة ويتم إجراء الضبطيات اللازمة على العقارات المقارنة لكى يصبح مشابه لحد كبير للأصل موضوع التقييم فعند المقارنة بين شقة قبلية مباعة بسعر المتر 1000 جنيه والشقة موضوع التقييم بحرى يمكن إضافة نسبة تميز عن هذا البند فى حدود 10% لتصبح البحرى 1100 جنيه، وبالطبع الأمر ليس بهذه البساطة حيث يتم إجراء تحليلات كثيرة لعوامل عديدة منها المساحة والإطلالة والخدمات بالعقار ونوعية التشطيب
2 - طريقة حساب التكلفة:
وتعتمد على تقسيم مكونات الأصل وغالباً ما تكون أرض + بناء ويتم تقدير تكلفة إنشاؤه بالإضافة إلى تقدير قيمة نصيبه من الأرض ويخصم الإهلاك من تكلفة الإنشاء نتيجة تقادم المبنى كما يمكن إضافة هامش ربح للمستثمر القائم بالإنشاء3 - طريقة رسملة الدخل:
وهى طريقة تعتمد على العائد من إستخدام الأصل وهى تفترض أن الأصل العقارى عبارة عن مشروع ويجب أن يدر دخلاً لا يقل عن العائد فى إستثمار آخر أو ببساطة العائد البنكى، بمعنى آخر تفترض الطيقة أن قيمة شراء الأصل يجب أن يتم إستردادها فى صورة دخل سنوى بما يعادل أو يزيد عن العائد البنكى لو تم إيداع قيمة الأصل فى البنكوفى هذه الطريقة يتم إحتساب العائد من تأجير الوحدة العقارية سواء شقة أو محل تجارى مع خصم المصروفات ونسبة لعدم الإشغال ويتم إحتساب العائد السنوى وبحسابات بسيطة عن العائد البنكى وعمر العقار وبعض العوامل الأخرى يتم تحديد فترة الإسترداد المتوقعة وهى غالباً فى حدود 10 إلى 15 سنة للوحدات السكنية
وطريقة رسملة الدخل لا يجوز إستخدامها منفردة فى تقييم عقار نظراً لإعتمادها على إفتراضات عديدة منه التدفقات النقدية المستقبلية للأصل، وفى كثير من الأحيان يتم إستبعاد نتيجتها
وبصفة عامة:
يجوز للخبير المقيم إستبعاد نتيجة أى طريقة وفقاً لخبراته فى المجال وهى خبرات كبيرة حيث يتم قيد الخبراء فى جداول الهيئة العامة للرقابة المالية تحت شروط معقدة أهمها أن تكون خبرته فى مجال التقييم لمدة 15 سنة مدعومة بالتقارير المعتمدة.