طريقة تقدير قيمة الاراضى الفضاء
إن الأراضي الفضاء تعتبر من الأصول العقارية التي يمكن تقييمها وفقاً لطرق التقييم المعتمدة بإستخدام البيانات المتاحة عنها مثل نوعيه الإستغلال المتوقعة لها.
إن الأرض مثلها مثل أي أصل عقاري تتأثر بظروف السوق العقاري الذي يتأثر بدوره بجميع العوامل المحيطة به خاصة النشاط الإقتصادي.
ولتقييم الأرض ينبغي الحصول على بعض البيانات الهامة والضرورية التي تساعد في الوصول إلى القيمة الحقيقية للأرض وتقليل هامش الخطأ فى تقدير القيمة.
ومن هذه البيانات ما يلي
1- مساحة الأرض.
2-نوعيه الاستغلال (سكني تجاري اداري ترفيهى سياحي تعليمي علاجي .....غيره).
3- مواصفات المشروع المتاحة والمتوقع تنفيذها على الأرض والتي تعرف بإسم إشتراطات البناء وهي عبارة عن:
١. نسبة البناء على الأرض.
٢. الارتفاع.
وهذه البيانات ينبغي التأكد من فرضيتها الصحيحة وتناسبها مع الأرض وتناسبها مع الاشتراطات العامة في المنطقة وفي بعض الأحيان يتم مخالفة هذه الإشتراطات الرسمية لذا ينبغي الأخذ بالاشتراطات المسموح بها قانونا وليس الاشتراطات الشائعة فة المنطقة
و وفي حال توافر هذه البيانات يتم تقدير قيمة الأرض وفقا لطريقة معتمدة تعرف بإسم "أفضل وأعلى إستخدام للأرض"
ولهذه الطريقة عدة شروط لإستخدامها تعتمد على توافر بعض الخصائص في البيانات والإشتراطات الخاصة بالمشروع المتوقع تنفيذه ويمكن إختصار هذه الشروط في 4 بنود وهي:
(مسموح قانونا / الممكن تنفيذه / يحقق أعلى عائد / أعلى إستخدام متاح)
الحالة العملية "تعتبر دراسة جدوى لمشروع على الأرض":
مطلوب تقدير قيمة أرض فضاء بمساحة ٥٠٠ متر مربع بمدينة الشيخ زايد علما بأن الشائع بالمنطقة هو بناء عقار سكنى أرضى وثلاثة أدوار بنسبة بناء ٦٠%؟؟
تحليل البيانات:
أولا: مساحة الارض هى ٥٠٠ متر مربع
ثانيا: نوعية الإستغلال سكنى لجميع الأدوار
ثالثا: نسبة البناء ٦٠%
أى ان المساحة القابلة للبناء هى ٥٠٠ م٢ × ٦٠% = ٣٠٠ متر مربع
رابعا: الارتفاعات
- ارضى بمساحة ٣٠٠ متر مربع
- الدور الاول العلوى بمساحة ٣٣٠ متر مربع (بروز عن الارضى ١٠%)
- الدور الثانى العلوى بمساحة ٣٣٠ متر مربع (بروز عن الارضى ١٠%)
- إجمالى مساحات المبانى ٣٠٠ + ٣٣٠ + ٣٣٠= ٩٦٠ متر مربع
تطبيق طريقة أفضل وأعلى إستخدام للأرض:
تكلفة الإنشاءات المتوقعة:
٩٦٠ متر مربع × ٢٥٠٠ جنيه للمتر المربع = ٢٤٠٠٠٠٠ جنيه
تكلفة انشاء المتر المربع ٢٥٠٠ جنيه تشمل انشاء المبانى وتشطيب الواجهات والمداخل والسطح والسلم وتوصيل المرافق حيث يتم تسليم الشقق نصف تشطيب
الإيرادات المتوقعة:
يتم بيع الوحدات بمساحة اجمالية شاملة المناور ونصيب الشقق فى السلم والمدخل
لذا لا يتم خصم اى مساحات من مساحة البناء
وايضا يفترض ان الدور به شقتان متماثلتان بمساحة ١٦٥ متر لكل شقة وكل منهما تطل على الشارع الرئيسى
لذا يتم اعتبار السعر ثابت لكل الشقق كما يلى:
٩٦٠ متر مربع × ٥٠٠٠ جنيه للمتر المربع = ٤٨٠٠٠٠٠ جنيه
هامش الربح:
فى تلك المشروعات يمكن تنفيذ الإنشاءات خلال عام واحد من شراء الأرض حتى تسليم الشقق
يحتسب هامش ربح فى حدود ٢٥% من التكاليف الإستثمارية التى تشمل قيمة الارض وتكاليف الانشاء.
معادلة الإستثمار المبسطة:
الايرادات المتوقعة = قيمة الأرض + تكلفة الإنشاء + هامش الربح
للوصول الى أقصى سعر للارض يمكن للمشترى سداده بحيث يصبح المشروع ذو جدوى اقتصادية
بمعنى أن اى مبلغ يسدد زيادة يعمل على تآكل هامش الربح
وبالتعويض فى المعادلة نجد الآتى:
٤٨٠٠٠٠٠ = قيمة الارض + ٢٤٠٠٠٠٠ + ٢٥% قيمة الارض + (٢٥% × ٢٤٠٠٠٠٠)
٤٨٠٠٠٠٠ = ١٢٥% قيمة الأرض + ٣٠٠٠٠٠٠
١٢٥% قيمة الأرض = ١٨٠٠٠٠٠
قيمةالأرض = ١٤٤٠٠٠٠ جنيه
وهذا المثال مبسط للغاية للتوضيح
ففى الحالات الأخرى يتم فوائد فترة الانشاء وحساب التحصيلات للبيع بالتقسيط وزيادات الاسعار وحساب سعر التجارى او الادارى
وكلما زاد حجم المشروع تتعقد الحسابات ويتم اعداد جداول تدفقات للمشروع.